Ủy quyền chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Vừa qua, trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế TNCN.

Do đó, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản. Tổng cục Thuế đã có Công văn số 1133/TCT-TNCN hướng dẫn về thuế TNCN đôí với chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.

Khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền, Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền. Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba.

Trường hợp, số tiền thu được từ việc chuyển nhượng, người được ủy quyền giao dịch có hoàn trả cho người ủy quyền và phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng ủy quyền là đúng sự thật để yêu cầu cơ quan thuế xem xét không tính thuế. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với người được ủy quyền chuyển nhượng, có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thay bên chuyển nhượng thuế TNCN, thì người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.