Đáp Ứng Nhu Cầu Thực, Căn Hộ Chung Cư Vẫn Tiếp Đà Thanh Khoản Và Tăng Giá Tốt

Trái ngược với sự suy giảm của những phân khúc nặng tính đầu cơ như đất nền các tỉnh, biệt thự, liền kề ở các vùng ven xa xôi, từ giữa năm 2022 đến nay, trong mạch suy giảm của thị trường bất động sản, căn hộ chung cư tại các đô thị trọng điểm về nhà ở như Hà Nội, TP.HCM, do hướng tới nhu cầu thực vẫn ghi nhận thanh khoản và đà tăng giá tốt.

Tại toạ đàm thường niên “Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 -2025” và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023 do Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam , Viện nghiên cứu Bất động sản và Tạp chí điện tử Reatimes tổ chức, một bức tranh khái quát về diện mạo thị trường căn hộ chung cư từ nay đến năm 2023 đã được phác thảo. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn thì căn hộ chung cư đang là điểm sáng do đáp ứng nhu cầu thực. Do đó, không khó hiểu khi phân khúc này trở thành một đối tượng thu hút mối quan tâm lớn trên thị trường.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đang ghi nhận một thực tế là các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt tiếp tục tăng giá. Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 15.916 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư Hà Nội trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 – 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.

Về cơ cấu nguồn cung, các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong Quý 4/2022 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5, với khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông, 44% quận phía Tây. Do khan hiếm nên lượng tiêu thụ tương đương nguồn cung mới. Nhìn nhận về bức tranh thị trường căn hộ chung cư trong thời gian tới, ông Đính cho biết, đầu năm 2023, nguồn cung không có nhiều thay đổi, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và cả nhà ở cao cấp được triển khai dở dang ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm, nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường sẽ càng được cải thiện.

Thừa nhận thực trạng trên, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, trong sự suy giảm chung của thị trường bất động sản quý 1/2023 thì phân khúc căn hộ chung cư có sự sụt giảm thấp nhất. Nếu các loại hình như biệt thự, nhà riêng, nhà phố, đất nền ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm từ 25-57% thì mức độ quan tâm với chung cư sụt giảm thấp nhất là 16%. Đáng chú ý, căn hộ trung cấp có mức tăng giá tốt nhất là 4%, bình dân tăng 3% so với quý trước. Tổng thể có thể thấy, so với các loại hình bất động sản khác, căn hộ chung cư vẫn đang thu hút mối quan tâm lớn hơn cả. Lý giải về điều này, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn thì căn hộ chung cư đang là điểm sáng do đáp ứng nhu cầu thực. Do đó, không khó hiểu khi phân khúc này trở thành một đối tượng thu hút mối quan tâm lớn trên thị trường. Mặt bằng giá căn hộ sẽ khó giảm do các nguyên nhân như chi phí đầu vào gồm chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng đã tăng mạnh, cùng với đó là lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Tiến Lộc Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng căn hộ chung cư, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm.

Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường. Về các loại hình của căn hộ chung cư, ông Lộc cho rằng, phân khúc chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội, nhất là vùng gần trung tâm và phụ cận, dự báo nguồn cung trong ngắn hạn sẽ hạn chế. Cùng với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp dần dần sẽ thiết lập sự cân bằng trong cơ cấu các phân khúc bất động sản nhà ở.